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Bestellerprinzip Wien.

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich für Wohnungsmieten das Bestellerprinzip. Wer bestellt, zahlt, eine kompakte Erklärung mit Beispielrechnungen und Sonderfällen.

Stand: 2026-05 · Autor: Simon Jaros, Geschäftsführer SIRA Real Estate

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip regelt seit 1. Juli 2023 in Österreich, wer die Maklerprovision bei der Vermittlung einer Wohnungsmiete trägt. Vor der Reform galt: Üblich zahlte der Mieter, meist zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer. Mit der Novelle des Maklergesetzes (§3a MaklerG) hat der Gesetzgeber dieses Modell umgekehrt. Das Prinzip ist einfach: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch.

Die Reform betrifft ausschließlich die Wohnungsmiete. Bei Verkauf, Gewerbeobjekten und Wohnungseigentum bleibt es bei der bisherigen Regelung, Provision wird zwischen Vermittler und Auftraggeber frei vereinbart, üblicherweise zwischen 2 und 3 Prozent vom Kaufpreis zuzüglich USt. Die Trennung zwischen Mieter- und Vermieter-finanzierter Vermittlung war Ziel des Gesetzgebers, um die Mieterseite finanziell zu entlasten und den Wettbewerb zwischen Maklern stärker auf Vermieter-Mandate zu lenken.

Höchstprovisionen 2026

Bei Wohnungsmiete liegt die gesetzliche Höchstprovision für Makler bei zwei Bruttomonatsmieten, und zwar von der Partei, die den Makler beauftragt hat (in der Regel der Vermieter). Bei befristeten Mietverhältnissen unter drei Jahren gilt eine Höchstgrenze von einer Bruttomonatsmiete. Diese Sätze sind seit der Reform unverändert in Kraft.

Die Provision wird auf Basis der Bruttomonatsmiete (also inklusive Betriebskosten, ohne Heizkosten und Stromkosten) berechnet. Umsatzsteuer wird zusätzlich verrechnet, aktuell 20 Prozent in Österreich. Wichtig: Doppelvermittlung, also gleichzeitige Provisionsforderung an Mieter und Vermieter, ist seit der Reform verboten. Verstöße können vom Geschädigten zivilrechtlich geltend gemacht werden.

Beispielrechnung Wohnungsmiete

Eine Mietwohnung in 1090 Wien wird zur Vermietung ausgeschrieben. Bruttomonatsmiete: 1.450 Euro inkl. Betriebskosten. Vermieter beauftragt den Makler. Der Makler kann maximal zwei Bruttomonatsmieten plus 20 Prozent USt verrechnen.

Provision ohne USt: 1.450 € × 2 = 2.900 €. Mit 20 Prozent USt: 2.900 € × 1,20 = 3.480 €. Diese 3.480 € zahlt ausschließlich der Vermieter. Der Mieter darf nicht zur Mitfinanzierung verpflichtet werden, auch nicht indirekt über höhere Mieten oder verdeckte Vereinbarungen.

Bei einer Befristung unter drei Jahren reduziert sich die Höchstgrenze auf eine Bruttomonatsmiete: 1.450 € × 1,20 = 1.740 € inkl. USt. Diese Regelung sollte den Markt für kurze Befristungen entlasten, in der Praxis vermitteln viele Makler heute lieber unbefristet, um die volle Provision zu realisieren.

Was bleibt bei Verkauf?

Bei Immobilienverkauf hat sich rechtlich nichts geändert. Üblich sind 2 bis 3 Prozent Provision vom Kaufpreis, jeweils von Käufer und Verkäufer. Die genaue Höhe ist verhandelbar und in den Standes- und Ausübungsregeln für Immobilientreuhänder geregelt, gesetzliche Höchstgrenzen gibt es im Verkauf nicht, wohl aber branchenübliche Sätze.

Für ein Wohnungsobjekt im Wert von 450.000 € werden also typischerweise 9.000 bis 13.500 € pro Seite plus Umsatzsteuer fällig. SIRA Real Estate berät vor Mandatsbeginn transparent zu allen Konditionen und stellt eine schriftliche Vereinbarung, kein Mandant unterschreibt blind.

Sonderfälle und Stolpersteine

Die Praxis kennt Konstellationen, die das einfache "Wer bestellt, zahlt"-Prinzip kompliziert machen. Drei häufige Beispiele aus der Wiener Vermittlungspraxis:

Erstens, Vermieter beauftragt Makler, der findet keinen Mieter. Mieter findet Wohnung anderweitig und meldet sich direkt beim Vermieter. Der Makler hat keinen Provisionsanspruch, da er nicht ursächlich für den Vertragsabschluss war.

Zweitens, Mieter beauftragt aktiv einen Makler mit der Suche ("Suchauftrag"). Hier zahlt der Mieter die Provision. Wichtig: Diese Konstellation muss schriftlich dokumentiert sein, sonst gilt im Zweifel der Vermieter als Auftraggeber.

Drittens, Wohnung wird zum Verkauf und zur Vermietung gleichzeitig ausgeschrieben. Bei Vermietung gilt das Bestellerprinzip, bei Verkauf nicht. Makler müssen die Provisionsstruktur in der Ausschreibung transparent machen.

Maklerprovision Wien 2026, Übersicht

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