Wissen · Mietrecht
MRG-Reform 2026.
Das österreichische Mietrechtsgesetz wurde 2024 reformiert. Die wichtigste Neuerung: ein 3-prozentiger Inflations-Cap auf Kategorie- und Richtwertmieten. Was das für Wiener Vermieter und Mieter bedeutet.
Stand: 2026-05 · Autor: Simon Jaros, Geschäftsführer SIRA Real Estate
Anwendungsbereich des MRG in Wien
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) regelt Mietverhältnisse in mehreren Anwendungsstufen. In Wien betrifft die Vollanwendung des MRG vor allem Altbauten, Häuser mit einer Baubewilligung vor 30. Juni 1953. Diese Wohnungen unterliegen den Mietzinsbeschränkungen, also der Richtwert- oder Kategoriemiete. Neubauten ab 1953 fallen meist nur in die Teilanwendung des MRG, freie Mietzinsvereinbarungen sind dort grundsätzlich möglich.
Die Wiener Realität: ein erheblicher Teil des Mietwohnungsbestandes, Schätzungen sprechen von rund 350.000 Wohnungen, fällt in den Vollanwendungsbereich. Damit hat das MRG für die Wiener Vermarktungspraxis besondere Bedeutung. Ein verbindlicher MRG-Check ist Teil jeder seriösen Bewertung von Anlageobjekten und Zinshäusern.
Die Reform, Inflations-Cap seit 2024
Die wesentliche Neuerung der MRG-Novelle 2024 (BGBl. I Nr. 176/2023) ist die Begrenzung der Indexanpassung. Bis zur Reform war die Anpassung der Richtwertmieten an die Inflation an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, bei hoher Inflation (wie 2022/23) führte das zu erheblichen Mieterhöhungen für die Bestandsmieter. Die Reform hat dieses Modell für die Jahre 2024-2026 modifiziert.
Konkret gilt: Die Anpassung der Richtwertmieten ist auf maximal 5 Prozent für 2024, 5 Prozent für 2025 und 3 Prozent jährlich ab 2026 begrenzt. Liegt die tatsächliche Inflationsrate höher, wird sie nicht voll auf die Bestandsmieten umgelegt. Diese Deckelung schützt insbesondere Mieter in langjährigen Bestandsmietverhältnissen, wo die Indexanpassung über die Jahre eine spürbare Belastung darstellt.
Wichtig: Die Begrenzung gilt für die jährliche Anpassung bestehender Mietverhältnisse. Bei Neuvermietung gilt der jeweils aktuelle Richtwert ohne Cap. Auch Kategoriemieten sind betroffen, sie folgen einem ähnlichen Anpassungsmechanismus.
Auswirkungen für Vermieter
Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG erleben durch den Cap eine reale Kaufkraftreduktion ihrer Mieteinnahmen. Lag die Inflation 2022 bei 8,6 Prozent und 2023 bei 7,8 Prozent, durfte die Mietanpassung nur jeweils 5 Prozent betragen. Für 2026 bei einer prognostizierten Inflation von 3,5-4 Prozent greift der 3-Prozent-Cap.
Konsequenzen in der Praxis: Erstens, Cashflow-Modelle für Zinshaus-Investitionen müssen den Cap berücksichtigen, die langfristige Mieteinnahmen-Steigerung liegt unter der Inflation. Zweitens, Sanierungsanreize verändern sich, da Sanierungs-Erhöhungen außerhalb des Caps möglich bleiben (Investitionskostenanrechnung). Drittens, der Wert von Bestandsmietverträgen verschiebt sich, Wohnungen mit langen Bestandsmieten unter Marktpreis werden beim Verkauf weniger wertvoll als Objekte mit Neuvermietungs-Potenzial.
Auswirkungen für Mieter
Für Mieter ist die Reform eine spürbare Entlastung. Eine Wiener Bestandsmiete von 800 Euro, die ohne Cap nach drei Jahren Inflation um etwa 22 Prozent gestiegen wäre, bleibt durch die Begrenzung bei einer Steigerung von rund 13 Prozent, eine Differenz von etwa 70 Euro monatlich oder 840 Euro jährlich.
Wichtig zu wissen: Der Cap gilt nur für die in Vollanwendung stehenden Wohnungen. Wer in einem Neubau (Baubewilligung nach 1953) wohnt und einen freien Mietvertrag hat, ist vom Cap nicht geschützt, hier ist die im Vertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel maßgeblich. Mieter sollten ihren Mietvertrag prüfen oder prüfen lassen.
Berechnung mit Beispiel
Ausgangslage: Wohnung in 1080 Wien, Baujahr 1908 (Vollanwendung MRG), aktuelle Bruttomonatsmiete 950 Euro. Index-Anpassung Mai 2026 fällig.
Vor der Reform: Inflation Mai 2025 - Mai 2026 prognostiziert 4,2 %. Die Anpassung wäre 950 € × 1,042 = 989,90 €, also +39,90 € monatlich.
Mit Cap 2026: Die Anpassung ist auf 3 % begrenzt. 950 € × 1,03 = 978,50 €, also +28,50 € monatlich. Differenz: 11,40 € monatlich, 136,80 € jährlich Ersparnis für den Mieter.
Über die Reformphase 2024-2026 (drei Jahre) summiert sich die Mieter-Entlastung in diesem Beispiel auf etwa 400 Euro, Geld, das im Vermieter-Cashflow als Ausfall ankommt.