Wissen · Marktbericht
Immobilienpreise Österreich 2026.
Aktuelle Quadratmeterpreise, regionale Unterschiede und der Marktausblick 2026: vom Ende der KIM-Verordnung bis zu Kauf- und Mietpreisen in Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck.
Stand: 2026-06 · Autor: Simon Jaros, Geschäftsführer SIRA Real Estate
Marktlage 2026: vom Tief zur vorsichtigen Erholung
Nach der ausgeprägten Korrektur der Jahre 2022 bis 2024 hat sich der österreichische Wohnimmobilienmarkt 2025 stabilisiert. Rückläufige Wohnbaukreditzinsen und vorangegangene Lohnsteigerungen haben die Leistbarkeit verbessert, sodass sich Anfang 2026 erste klare Erholungstendenzen zeigen. Die Preise bewegen sich nicht mehr seitwärts oder abwärts, sondern legen wieder moderat zu.
Im Mittel stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2025 je nach Lage um rund 1,8 bis 2,5 Prozent, Einfamilienhäuser in Ballungsräumen teils etwas stärker. Damit ist die Phase der nominellen Preisrückgänge in den meisten Segmenten beendet. Wichtig bleibt die regionale Differenzierung: Während gefragte städtische und alpine Lagen anziehen, geben einzelne periphere Bezirke weiter leicht nach.
Gesamtösterreichisch lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2025 laut Statistik Austria bei rund 4.160 Euro für Eigentumswohnungen und rund 2.840 Euro für Häuser. Diese Mittelwerte verdecken jedoch eine große Spannweite, von unter 2.000 Euro im ländlichen Burgenland bis weit über 5.000 Euro in den Top-Lagen der Landeshauptstädte.
Preise nach Bundesland
Bei Eigentumswohnungen führt Wien das Feld mit einem mittleren Quadratmeterpreis im Bereich von rund 5.200 bis 5.600 Euro an, dicht gefolgt von Vorarlberg (rund 5.000 Euro), Salzburg und Tirol (jeweils knapp 5.000 Euro). Am günstigsten bleibt das Burgenland mit im Mittel rund 2.400 Euro je Quadratmeter.
Bei Einfamilienhäusern zeigt sich ein ähnliches Muster: Am teuersten ist Wien mit rund 5.400 Euro je Quadratmeter, gefolgt von Vorarlberg (rund 5.080 Euro) und Tirol (rund 4.830 Euro); Salzburg liegt mit etwa 4.770 Euro ebenfalls deutlich über dem Schnitt. Die flächigen Bundesländer Ober- und Niederösterreich liegen mit rund 2.900 bzw. 2.650 Euro nahe dem Österreichwert.
Am unteren Ende rangieren bei Häusern Kärnten (rund 2.610 Euro), die Steiermark (rund 2.420 Euro) und das Burgenland (rund 1.890 Euro). Diese Werte sind Mittelwerte über ganze Bundesländer, die Streuung innerhalb eines Landes, etwa zwischen Seenregionen und strukturschwachen Bezirken, ist erheblich.
Großstädte im Vergleich: Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck
In Wien liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen je nach Bezirk und Zustand grob zwischen rund 5.000 und 6.500 Euro, in absoluten Premium-Lagen deutlich darüber. Innsbruck und Salzburg gehören zu den teuersten Märkten des Landes: In Innsbruck reichen Bestandswohnungen 2025 bis etwa 5.700 Euro, Neubau bis annähernd 9.700 Euro je Quadratmeter; in der Stadt Salzburg liegen Bestandswohnungen im Schnitt über 5.000 Euro, Neubau-Spitzen bis rund 9.000 Euro.
Linz hat als oberösterreichische Landeshauptstadt deutlich aufgeholt: Der durchschnittliche Wohnungs-Quadratmeterpreis liegt 2026 je nach Quelle und Lage etwa im Bereich 5.000 bis 5.500 Euro. Graz bleibt im Städtevergleich vergleichsweise moderat mit grob 3.800 bis 5.000 Euro je Quadratmeter, mit klarem Aufschlag für zentrumsnahe und Neubaulagen.
Generell gilt für alle fünf Städte: Neubau und sanierte Top-Objekte ziehen den Schnitt nach oben, einfache Bestandswohnungen am Stadtrand liegen teils deutlich darunter. Wer kauft oder verkauft, sollte sich nicht an Stadt-Durchschnitten orientieren, sondern an Lage, Zustand, Energiekennwerten und Vergleichsobjekten der konkreten Mikrolage.
Mietmarkt: Mieten steigen weiter
Anders als der Kaufmarkt kannte der Mietmarkt in den letzten Jahren kaum eine Atempause. Im vierten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Bruttomiete inklusive Betriebskosten österreichweit bei rund 10,4 Euro je Quadratmeter, ein Plus von etwa 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Seit Anfang 2025 liegen die Durchschnittsmieten konstant über zehn Euro.
Wien bleibt bei den Angebotsmieten Spitzenreiter: Je nach Erhebung liegen die durchschnittlichen Angebots- bzw. ortsüblichen Mieten 2026 grob zwischen rund 20 und 22 Euro je Quadratmeter. Eine Besonderheit ist der hohe Anteil regulierter Mieten, Wien weist mit rund 21 Prozent den größten Anteil an Richtwertmieten auf, was den Markt zweiteilt.
Für die Regulierung ist 2026 eine Änderung relevant: Aufgrund der neuen Gesetzeslage werden die Richtwerte ab 1. April 2026 jährlich angepasst, bisher erfolgte die Valorisierung nur alle zwei Jahre. Die hohen Mieten bei zugleich erholten Kaufpreisen verbessern für Kapitalanleger rechnerisch die Mietrenditen, müssen aber stets der konkreten Lage und dem Mietrechtsregime gegenübergestellt werden.
Zinsumfeld und das Ende der KIM-Verordnung
Die wichtigste regulatorische Änderung ist das Auslaufen der KIM-Verordnung mit 30. Juni 2025. Von Juli 2022 bis Juni 2025 schrieb die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung der FMA verbindliche Grenzen vor: maximal 90 Prozent Beleihungsquote (also mindestens 20 Prozent Eigenmittel inkl. Nebenkosten), höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote und maximal 35 Jahre Laufzeit.
Die Verordnung wurde nicht verlängert, weil das systemische Risiko aus Wohnimmobilienkrediten signifikant abgenommen hatte. Eine generelle Lockerung der Vergabe bedeutet das aber nicht: Das Finanzmarktstabilitätsgremium erwartet, dass Banken die bisherigen Standards im Wesentlichen beibehalten, und die FMA stützt dies mit dem Rundschreiben zu Wohnimmobilienkrediten (WIK-R). In der Praxis bleiben Eigenmittelanforderung und Schuldendienstgrenze damit weitgehend bestehen.
Mehr Spielraum entsteht vor allem in begründeten Einzelfällen, etwa für Selbstständige oder bei sehr gutem Verwertungswert –, in denen Banken nun flexibler entscheiden können. Zusammen mit den im Vergleich zu 2023/24 gesunkenen Kreditzinsen verbessert das die Finanzierbarkeit und stützt die Nachfrage, ohne in eine ungezügelte Kreditausweitung zu münden.
Prognose 2026 und darüber hinaus
Die einschlägigen Institutionen, Wirtschaftskammer, WIFO, IHS und Nationalbank, erwarten überwiegend eine moderate Aufwärtsbewegung der Preise. In der Tendenz werden jährliche Anstiege in einer Größenordnung von rund 2 bis 4 Prozent für realistisch gehalten, getragen von gesunkenen Zinsen, anhaltender Wohnungsnachfrage und einem zuletzt schwachen Neubauvolumen.
Der knappe Neubau ist dabei ein zentraler Treiber: Hohe Baukosten und zurückhaltende Bautätigkeit der vergangenen Jahre verringern das künftige Angebot, was vor allem in den Städten preisstützend wirkt. Gleichzeitig wirken Leistbarkeitsgrenzen als Bremse, stark steigende Preise treffen rasch auf gedeckelte Haushaltsbudgets.
Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht bedeutet das ein konstruktiveres Umfeld als noch 2023/24, ohne überzogene Erwartungen. Entscheidend bleibt eine realistische, an aktuellen Vergleichswerten orientierte Preisfindung. SIRA Real Estate setzt dabei auf diskrete, datenbasierte Bewertung und eine an die jeweilige Mikrolage angepasste Vermarktungsstrategie statt auf pauschale Marktprognosen.