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Maklerprovision beim Immobilienverkauf in Österreich 2026.
Beim Immobilienverkauf in Österreich liegt die Maklerprovision je Partei bei bis zu 3 % zzgl. 20 % USt. Was üblich ist, was verhandelbar ist und wofür sie bezahlt wird.
Stand: 2026-06 · Autor: Simon Jaros, Geschäftsführer SIRA Real Estate
Was die Maklerprovision beim Verkauf ist
Die Maklerprovision ist das erfolgsabhängige Entgelt, das ein Immobilienmakler für die Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Rechtliche Grundlage in Österreich sind das Maklergesetz (MaklerG) und die ergänzende Immobilienmaklerverordnung (IMV), die für den Wohnungs- und Hauskauf verbindliche Höchstsätze festlegen. Der Anspruch entsteht in der Regel erst mit dem rechtswirksamen Abschluss des vermittelten Geschäfts, nicht bereits für Inserate oder Besichtigungen.
Charakteristisch für den Verkauf ist die Tätigkeit als Doppelmakler: Anders als bei der Vermietung wird der Makler hier üblicherweise für beide Seiten tätig und kann sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision verlangen. Das ist gesetzlich zulässig und in der österreichischen Praxis der Regelfall.
Wichtig ist die Abgrenzung: Die folgenden Sätze und Spielregeln betreffen ausschließlich den Verkauf bzw. Kauf. Für die Vermietung gelten seit 2023 völlig andere Regeln (Bestellerprinzip), die mit dem Verkauf nichts zu tun haben.
Übliche Höhe und gesetzliche Höchstsätze 2026
Die Immobilienmaklerverordnung staffelt die zulässige Höchstprovision nach Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis über rund 48.448 Euro, also bei praktisch allen marktüblichen Objekten, darf die Provision je Vertragspartei höchstens 3 % des Kaufpreises betragen, jeweils zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Brutto entspricht das rund 3,6 % je Seite. Für niedrige Kaufpreise gelten abweichende Werte: bis etwa 36.336 Euro maximal 4 %, im Zwischenbereich ein Pauschalbetrag von rund 1.453 Euro.
Da der Makler beim Verkauf meist von beiden Seiten honoriert wird, summiert sich die Gesamtbelastung über das Geschäft hinweg auf bis zu rund 6 % netto (rund 7,2 % brutto), verteilt auf Käufer und Verkäufer. Aus Verkäufersicht ist primär der eigene Anteil relevant, also bis zu 3 % zzgl. USt des erzielten Kaufpreises.
Ein Rechenbeispiel zur Einordnung: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt die Verkäuferprovision höchstens 3 % = 15.000 Euro netto, zuzüglich 20 % USt also rund 18.000 Euro brutto. Die genaue Höhe hängt immer vom Einzelfall und der konkreten Vereinbarung ab; die hier genannten Werte sind gesetzliche Obergrenzen, keine Fixpreise.
Verhandelbarkeit, die Höchstsätze sind keine Festpreise
Die in der IMV genannten Prozentsätze sind ausdrücklich Obergrenzen. Unterhalb dieser Grenze besteht voller Verhandlungsspielraum: Provisionshöhe, Aufteilung zwischen den Parteien und der Leistungsumfang können individuell vereinbart werden. Sinnvoll ist, das Thema vor Unterzeichnung des Maklervertrags zu klären, da die Konditionen dort schriftlich fixiert werden.
In der Praxis hängt die Verhandlungsposition vom Objekt ab. Bei sehr gut verkäuflichen, hochpreisigen Immobilien lässt sich der Prozentsatz häufiger reduzieren als bei schwer vermittelbaren Objekten. Manche Verkäufer vereinbaren auch, die gesamte Provision selbst zu tragen, um das eigene Inserat für Kaufinteressenten attraktiver zu machen, auch das ist zulässig, muss aber klar geregelt sein.
Entscheidend ist Transparenz: Was kostet wie viel, wer zahlt welchen Anteil und welche Leistungen sind enthalten. Seriöse Anbieter legen das vorab offen und drängen nicht zu Unterschriften unter Zeitdruck.
Wofür die Provision tatsächlich bezahlt wird
Die Provision honoriert ein Leistungsbündel, nicht nur die Inseratschaltung. Dazu zählen typischerweise die Markt- und Wertermittlung, die Aufbereitung der Unterlagen und des Exposés, die Vermarktung über Portale und das eigene Netzwerk, die Vorqualifizierung von Interessenten, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen sowie die Preis- und Vertragsverhandlung.
Hinzu kommt die Begleitung bis zum Abschluss: Koordination mit Notar oder Rechtsanwalt für den Kaufvertrag, Abstimmung der Treuhandabwicklung und Unterstützung bei offenen Fragen rund um Energieausweis, Lasten im Grundbuch oder Übergabe. Der Wert eines guten Maklers zeigt sich vor allem in einer realistischen Preisfindung und einer professionellen, diskreten Vermarktung.
Nicht von der Provision gedeckt sind die eigentlichen Transaktionskosten des Käufers wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung, diese sind getrennt zu betrachten und fallen unabhängig davon an, ob ein Makler eingeschaltet wird.
Verkauf mit Makler oder provisionsfreier Direktankauf
Dem klassischen Verkauf über einen Makler steht der Direktankauf gegenüber: Hier kauft ein Ankäufer die Immobilie unmittelbar an, ohne öffentliches Inserat und ohne Vermittlungsprovision. Für den Verkäufer entfällt damit der eigene Provisionsanteil von bis zu 3 % zzgl. USt, bei einem 500.000-Euro-Objekt also rund 18.000 Euro, die sonst aus dem Erlös abfließen würden.
Neben der Kostenersparnis sind Diskretion und Geschwindigkeit die wesentlichen Unterschiede. Beim Direktankauf bleibt der Verkauf außerhalb der Öffentlichkeit, und statt monatelanger Vermarktung steht oft binnen weniger Tage ein konkretes Angebot. Die rechtssichere Abwicklung läuft auch hier über Notar bzw. Rechtsanwalt, Treuhandkonto und Grundbuch.
Welcher Weg passt, hängt vom Ziel ab. Wer den höchstmöglichen Marktpreis über breite Vermarktung anstrebt und Zeit hat, ist mit einem Makler oft gut beraten. Wer Wert auf Diskretion, Planbarkeit und einen provisionsfreien Nettoerlös legt, sollte den Direktankauf als Alternative prüfen. SIRA Real Estate begleitet beide Wege und legt die jeweiligen Konditionen vorab transparent offen.