Wissen · Verkauf
Immobilie schnell verkaufen ohne Makler.
Wie der Direktankauf funktioniert, wann er gegenüber dem klassischen Verkauf sinnvoll ist und welcher Zeitrahmen in Österreich realistisch ist, diskret und ohne Maklerprovision.
Stand: 2026-06 · Autor: Simon Jaros, Geschäftsführer SIRA Real Estate
Was bedeutet "Immobilie ohne Makler verkaufen"?
Beim Verkauf ohne Makler entfällt der klassische Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer. In der Praxis gibt es dafür zwei Wege: den Privatverkauf in Eigenregie, also Inserat, Besichtigungen und Verhandlung selbst organisieren, und den Direktankauf, bei dem ein professioneller Ankäufer die Immobilie direkt erwirbt. Beide sparen die Maklerprovision, unterscheiden sich aber grundlegend in Tempo, Aufwand und Planbarkeit.
Die Maklerprovision beim Verkauf ist in Österreich frei verhandelbar; bei einem Kaufpreis über rund 48.448 Euro liegt die gesetzliche Obergrenze pro Seite bei 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer (also bis zu 3,6 Prozent inkl. USt). Da der Makler häufig als Doppelmakler für beide Seiten tätig ist, summieren sich die Gesamtkosten am Markt typischerweise auf rund 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises, ein spürbarer Betrag, der beim provisionsfreien Verkauf vollständig entfällt.
Wichtig zur Einordnung: Das österreichische Bestellerprinzip seit Juli 2023 gilt ausschließlich für die Vermietung, nicht für den Verkauf. Beim Verkauf bleibt die Provisionsfrage daher Verhandlungssache zwischen den Beteiligten.
Das Direktankauf-Modell im Überblick
Beim Direktankauf tritt ein Ankäufer als unmittelbarer Käufer auf, statt nur zu vermitteln. Der Ablauf folgt meist einem klaren Muster: Objektdaten übermitteln, Bewertung und Besichtigung, ein konkretes Kaufangebot innerhalb weniger Tage und, bei Zustimmung, die Abwicklung über einen Notar oder Rechtsanwalt. Es gibt kein öffentliches Inserat, keine Besichtigungskette mit fremden Interessenten und keine offene Preisverhandlung am Markt.
Die rechtliche Absicherung unterscheidet sich dabei nicht vom klassischen Verkauf: Auch hier läuft die Kaufabwicklung in Österreich über eine Treuhandschaft. Treuhänder darf ausschließlich ein eingetragener Notar oder Rechtsanwalt sein; der Kaufpreis wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt und erst freigegeben, wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch und die Lastenfreistellung gesichert sind. Für Verkäufer bedeutet das die gleiche Sicherheit wie bei jedem anderen Verkauf.
Der zentrale Unterschied liegt in der Gegenleistung: Geschwindigkeit und Planbarkeit gegen einen Preis, der in der Regel etwas unter dem maximal erreichbaren Marktpreis eines optimal vermarkteten Verkaufs liegt. Dieser Abschlag ist der Preis dafür, dass das Vermarktungsrisiko, die Zeit und der Aufwand vollständig auf den Ankäufer übergehen.
Direktankauf vs. klassischer Verkauf: Vor- und Nachteile
Der klassische Verkauf, ob mit Makler oder privat, zielt auf den höchstmöglichen Marktpreis. Der Preis dafür ist Zeit und Unsicherheit: Ein Immobilienverkauf dauert in Österreich im Schnitt rund sechs bis zwölf Monate von der Vermarktung bis zur Übergabe, je nach Lage, Zustand und Preisstrategie. Eine zu ambitionierte Preisvorstellung verlängert diese Phase deutlich, wer etwa rund 10 Prozent über Marktwert ansetzt, riskiert Monate ohne Abschluss und am Ende doch Preisnachlässe.
Der Direktankauf dreht diese Logik um: Statt monatelanger Vermarktung steht oft binnen weniger Tage ein verbindliches Angebot, der Übergabe- und Zahlungstermin ist früh planbar, und es gibt keine offene Vermarktung. Demgegenüber steht der genannte Preisabschlag und die Tatsache, dass kein Bieterwettbewerb entsteht, der den Preis nach oben treiben könnte. Wer ausschließlich den Maximalpreis sucht und Zeit hat, ist mit dem klassischen Weg meist besser bedient.
Eine ehrliche Abwägung lautet daher: maximaler Erlös bei längerem, weniger planbarem Prozess (klassisch) versus hohe Geschwindigkeit, volle Planbarkeit und Diskretion bei moderatem Preisabschlag (Direktankauf). Welcher Weg passt, hängt nicht von einer pauschalen Bewertung ab, sondern von der konkreten Lebenssituation.
Realistischer Zeitrahmen und Diskretion
Beim klassischen Verkauf gliedert sich die Zeit in Vorbereitung (Unterlagen, Energieausweis, Bewertung), Vermarktung und Abwicklung. Allein die Vermarktung kann mehrere Monate beanspruchen. Hinzu kommt die Abwicklung: Nach Unterzeichnung wird der Kaufpreis üblicherweise binnen weniger Wochen über das Treuhandkonto fällig, die eigentliche Grundbucheintragung kann je nach zuständigem Gericht von rund zwei Wochen bis zu mehreren Monaten dauern.
Beim Direktankauf verkürzt sich vor allem die Vermarktungsphase auf nahezu null, das Angebot kommt in Tagen statt Monaten. Die rechtliche Abwicklung über Notar/Anwalt, Treuhand und Grundbuch läuft anschließend in den üblichen österreichischen Fristen ab; auch ein schneller Verkauf kann den Behördenweg nicht überspringen. Realistisch ist von der Zusage bis zur Auszahlung dennoch ein deutlich kürzerer Gesamtzeitraum als beim Vermarktungsweg.
Diskretion ist der zweite große Vorteil: Kein Inserat auf Portalen, keine Schilder, keine Besichtigungen mit Fremden. Wer aus persönlichen Gründen nicht möchte, dass Nachbarn, Kollegen oder das familiäre Umfeld vom Verkauf erfahren, behält die volle Kontrolle darüber, wer überhaupt einbezogen wird. Das ist insbesondere bei sensiblen Anlässen ein gewichtiges Argument.
Wann der Direktankauf sinnvoll ist
Der Direktankauf spielt seine Stärken vor allem in Situationen aus, in denen Zeit, Planbarkeit oder Vertraulichkeit wichtiger sind als der letzte Prozentpunkt Erlös. Bei einer Erbschaft etwa, in der mehrere Erben eine geerbte Immobilie rasch und konfliktarm zu Geld machen wollen, schafft ein klarer Verkaufspreis und Termin oft mehr Wert als ein langwieriger Vermarktungsprozess mit ungewissem Ausgang.
Auch bei einem zeitkritischen Umzug, etwa beruflicher Wechsel in ein anderes Bundesland oder Ausland, oder bei akutem Liquiditätsbedarf ist Geschwindigkeit häufig entscheidend. Ein doppelter Kostenblock aus alter und neuer Immobilie, eine drohende Finanzierungslücke oder ein Notverkauf lassen sich mit einem planbaren Ankauf besser steuern als mit einem offenen Verkauf, dessen Dauer niemand garantieren kann.
Weitere typische Anlässe sind Scheidung oder Trennung, Krankheit und Pflegebedarf oder Immobilien mit Sanierungsstau, die am offenen Markt schwer vermittelbar sind. In all diesen Fällen gilt: Der Direktankauf ist kein Ersatz für den klassischen Verkauf, sondern eine Alternative für klar umrissene Situationen. Eine seriöse Beratung wägt beide Wege offen gegeneinander ab, statt eine Lösung pauschal zu empfehlen.
Steuern und Kosten, nicht zu vergessen
Unabhängig vom Verkaufsweg fällt in Österreich beim privaten Immobilienverkauf grundsätzlich die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an, seit 2012 in Höhe von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn, ohne zeitliche Spekulationsfrist. Maßgeblich ist also nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn aus dem Verkauf. Bei Altvermögen gelten abweichende, pauschale Berechnungsmethoden, die die effektive Belastung deutlich senken können.
Eine zentrale Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung: Wer die Immobilie ab Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei verkaufen (umfasst sind Eigenheime mit bis zu zwei Wohneinheiten bzw. Eigentumswohnungen samt Grund bis 1.000 m²). Ob die Befreiung greift, sollte im Einzelfall steuerlich geprüft werden.
Die meisten Erwerbsnebenkosten, Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent, trägt üblicherweise der Käufer. Für Verkäufer ist vor allem die ImmoESt relevant. Da steuerliche Fragen schnell komplex werden, ist eine individuelle Beratung durch Steuerberater oder Notar ratsam; die hier genannten Werte dienen der Orientierung und ersetzen keine fachliche Prüfung.