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Geerbte Immobilie verkaufen in Österreich.
Vom Verlassenschaftsverfahren über die Grundbuch-Eintragung bis zur Immobilienertragsteuer: Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Österreich rechtlich und steuerlich zu beachten ist.
Stand: 2026-06 · Autor: Simon Jaros, Geschäftsführer SIRA Real Estate
Erst die Verlassenschaft, dann der Verkauf
Eine geerbte Liegenschaft kann erst rechtswirksam verkauft werden, wenn die rechtliche Übertragung geklärt ist. In Österreich geschieht das über das Verlassenschaftsverfahren, das von einem Notar als Gerichtskommissär geführt und mit dem Einantwortungsbeschluss abgeschlossen wird. Mit der Einantwortung treten die Erben in alle vererbbaren Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Erst ab diesem Zeitpunkt ist die Immobilie tatsächlich Eigentum der Erben und kann veräußert werden.
Die Dauer des Verfahrens ist gesetzlich nicht befristet und hängt stark vom Einzelfall ab. Bei klaren Verhältnissen können wenige Wochen bis Monate genügen; bei strittigen Testamenten, Auslandsvermögen oder Konflikten zwischen Erben kann sich das Verfahren auf ein Jahr oder länger ziehen. Wer eine zügige Verwertung anstrebt, sollte den Notar früh mit vollständigen Unterlagen versorgen.
Nach der Einantwortung muss die Eintragung des Eigentums im Grundbuch innerhalb eines Jahres beantragt werden. Geschieht das nicht, leitet der Gerichtskommissär die Eintragung von Amts wegen ein, Initiative und Kosten bleiben aber bei den Erben. Ohne grundbücherliche Eigentümerstellung lässt sich ein Kaufvertrag nicht durchführen, weshalb dieser Schritt vor jedem Verkauf abgeschlossen sein sollte.
Mehrere Erben: Die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Für den Verkauf der Immobilie ist grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich, jeder Miterbe kann den Verkauf durch Verweigerung seiner Zustimmung blockieren. In der Praxis ist der gemeinsame Verkauf mit anschließender Aufteilung des Erlöses nach Erbquoten oft der konfliktärmste Weg, weil sich viele Streitpunkte mit dem Geldfluss von selbst lösen.
Findet die Gemeinschaft keinen Konsens, kann jeder Miterbe eine Teilungsklage einbringen; die Zustimmung der anderen ist dafür nicht nötig. Lässt sich die Liegenschaft nicht real teilen, bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus die Regel –, ordnet das Gericht eine Zivilteilung an, also den Verkauf im Wege der gerichtlichen Versteigerung. Versteigerungen erzielen jedoch häufig nur einen Bruchteil des am freien Markt erreichbaren Preises und sind langwierig.
Eine Alternative ist der Verkauf des eigenen Erbteils an einen Miterben oder an Dritte. So scheidet ein Erbe aus der Gemeinschaft aus und erhält zeitnah liquide Mittel, ohne dass sich alle Beteiligten auf einen gemeinsamen Verkaufsprozess einigen müssen. Welcher Weg wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte vor jeder Festlegung mit einer rechtlichen und steuerlichen Beratung durchgerechnet werden.
Immobilienertragsteuer: Alt- oder Neuvermögen
Beim Verkauf fällt regelmäßig die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Entscheidend ist, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt, und maßgeblich dafür ist nicht der Erbfall, sondern der letzte entgeltliche Erwerb durch den Erblasser. Da die Erbschaft ein unentgeltlicher Erwerb ist, wird die steuerliche Vorgeschichte des Verstorbenen fortgeführt. Lag dessen entgeltlicher Erwerb vor dem 1. April 2002 und war die Liegenschaft zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, liegt Altvermögen vor; bei späterem Erwerb gilt Neuvermögen.
Bei Neuvermögen wird der tatsächliche Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und bestimmter Nebenkosten) mit einem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert. Bei Altvermögen kann pauschal versteuert werden: Der Gewinn wird mit 14 % des Verkaufserlöses angesetzt, woraus effektiv eine Belastung von rund 4,2 % des Verkaufspreises resultiert. War das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet worden, gelten 60 % des Erlöses als Gewinn (effektiv rund 18 %).
Seit dem 1. Juli 2025 ist zusätzlich der Umwidmungszuschlag (Budgetbegleitgesetz 2025) zu beachten. Er beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns aus umgewidmetem Grund und Boden, deckelt diesen aber mit dem Veräußerungserlös, und gilt für Alt- wie Neuvermögen. Relevant wird er, wenn eine Umwidmung, etwa von Grünland in Bauland, nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt ist. Für klassische Wohnimmobilien ohne Umwidmung ändert sich nichts.
Befreiungen, Nachweise und eine Beispielrechnung
Die wichtigen ImmoESt-Befreiungen sind höchstpersönliche Rechte und gehen nicht automatisch auf die Erben über. Die Hauptwohnsitzbefreiung (Zweijahres- oder 2-aus-10-Jahres-Regel) und die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude knüpfen an die Person an, die dort gewohnt bzw. das Haus errichtet hat. Hat ein Erbe die geerbte Immobilie jedoch selbst als Hauptwohnsitz genutzt, können seine eigenen Nutzungszeiten die Befreiung begründen, das ist im Einzelfall zu prüfen.
Der Nachweis von Altvermögen ist entscheidend für die niedrigere Pauschalsteuer. Fehlen Kaufvertrag des Erblassers, historischer Grundbuchauszug oder Belege, rechnet das Finanzamt im Zweifel mit Neuvermögen, also dem deutlich höheren Steuersatz. Alte Unterlagen aus dem Nachlass sollten daher gesichert werden. Einen Inflationsabschlag gibt es seit 1. Jänner 2016 nicht mehr; reine inflationsbedingte Wertzuwächse sind voll steuerpflichtig.
Zur Veranschaulichung: Verkauft eine Erbin eine Altvermögens-Wohnung um 400.000 €, beträgt die pauschale ImmoESt rund 16.800 € (4,2 %). Wäre dieselbe Wohnung Neuvermögen und der nachweisbare Gewinn läge bei 150.000 €, fielen 30 %, also 45.000 €, an. Die Zahlen sind illustrativ; die tatsächliche Steuer hängt von Anschaffungskosten, abzugsfähigen Aufwendungen und der konkreten Einstufung ab und gehört vor dem Verkauf fachlich berechnet.
Diskreter Verkauf oder Direktankauf
Erbimmobilien werden häufig in einer sensiblen Lebensphase verwertet. Nicht jede Familie wünscht ein öffentliches Inserat mit Fotos der ehemaligen Wohnung der Eltern. Ein diskreter Verkauf über ein vorqualifiziertes Käufernetzwerk, ohne Schaufenster-Listing und ohne breite Online-Vermarktung, schützt die Privatsphäre und vermeidet, dass Nachbarn und Bekannte vom Verkauf erfahren.
Steht für die Erbengemeinschaft eine rasche, planbare Lösung im Vordergrund, kann ein Direktankauf sinnvoll sein. Statt eines offenen Verkaufsprozesses mit unbestimmter Dauer erhalten die Erben ein verbindliches Angebot und einen fixen Abwicklungstermin. Das schafft Liquidität, beendet die Gemeinschaft zügig und reduziert das Konfliktpotenzial, der erzielbare Preis ist gegen die Geschwindigkeit und Sicherheit abzuwägen.
Welcher Weg passt, hängt von Lage, Zustand, Zeitdruck und der Konstellation der Erben ab. Eine seriöse Begleitung verbindet eine realistische Bewertung mit der rechtlichen und steuerlichen Klärung im Vorfeld, sodass die Erben eine informierte Entscheidung treffen können, statt unter Druck zu handeln.